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경기도 기본주택 컨퍼런스(2021.02.25)

학술행사
작성자
김나현
작성일
2021-03-17 18:49
조회
221
안녕하세요. IPP 연구실 석사3기 김나현입니다.

저는 2021년 2월 25일 목요일에 진행되었던 「경기도 기본주택 컨퍼런스」 내용 중 “세션 2. 기본주택 임대형(장기임대) 방향과 모델” 내용을 소개하고자 합니다.

경기도 기본주택 정책이 시행되기 전이지만 꽤 구체적인 방안이 나온 것 같아 여러분과 공유하고 싶어 이 주제를 선택했습니다. 앞서 정이레 학우님과 최호권 학우님께서 써주신 글과 마찬가지로 이글도 ‘지방분권’ 논의하에 있습니다.

 

1. 질 좋은 평생주택

2020년 11월 19일 국토교통부는 ‘질 좋은 평생 주택 공급 방안’을 발표했습니다. 질 좋은 평생주택은 기존 공공임대주택의 한계를 극복하고자, 공급평형 확대·입주자격 완화·소득연계형 임대료 체계 등의 내용을 담은 공공임대주택의 질적 확대를 도모하는 방안입니다. 국토부는 더불어 공공임대주택 유형 통합도 적극적으로 도입하겠다고 밝혔습니다. 2021년 1월 21일 국토부는 질 좋은 평생주택의 후속 조치로, 통합 공공임대주택의 입주자격(소득·자산·나이 기준 완화,)과 공급기준(저소득층 입주기회 보장·면적 기준 완화)을 발표하고, 공공주택 특별법 시행령·시행규칙 개정안을 입법 예고했습니다. 이 발표는 지역형 평생주택 공급에 필요한 제도적, 재정적 근거가 될 수 있습니다.

지방정부에서도 지역형 평생주택을 제안하고 있습니다. 지방정부가 주도하여 지방 주거문제에 대응하고 현실여건에 맞는 평생주택을 제안 및 공급하는 것은 주거정책의 지방분권 과정 중 하나로 볼 수 있습니다. 예를 들어 광주광역시는, 공급 대상 범위를 중산층 이하 무주택자로 확대하고, 면적을 중형(85㎡ 이하)으로 확대한 ‘광주형 평생주택’을 발표했습니다. 또 입주예정자를 설계부터 참여시켜 수요자 맞춤형 단지로 조성하겠다는 계획입니다.

경기도 기본주택 또한 지역형 평생주택 중 하나로, 경기도형 질 좋은 평생주택으로 볼 수 있습니다. 기본주택은 이재명 경기도지사가 역점사업으로 추진하고 있는 기본소득·기본대출·기본주택 사업 중 하나입니다. 그러면 이제 경기도 기본주택 모델을 간략히 살펴보겠습니다.

 

2. 경기도 기본주택 컨퍼런스_세션 2. 기본주택 임대형(장기임대) 방향과 모델

세션 2에서는 임대형 기본주택의 방향과 모델구상, 사업구조에 관한 발표가 있었습니다.

- 보편적 주거복지와 기본주택 정책 방향(김진유·이창우)

(방향) 경기도 기본주택은 단기적으로는 경기도형 행복주택으로 시작하지만, 중장기적으로는 평생주택 프레임 안에 자리 잡게 될 것입니다.

(대상) 경기도민 중 무주택자는 누구나 신청할 수 있으며, 입주자 선정은 특별공급과 우선공급, 1차추첨, 2차추첨으로 나누어 진행됩니다.

(운영) 초기에는 GH가 공급·보유·운영을 모두 맡지만, 장기적으로는 임대주택 보유에 따른 부담을 덜기 위해 제3주체가 보유를 맡는 구조가 필요합니다.

(임대료) 임대료는 입주자 소득을 기준으로 차등 지급하는 것을 목표로 합니다.

- 포용적 주거복지 실현을 위한 기본주택 모델 구상(이재순·박순만)

(방향) 기본주택 공급유형을 가구원 수에 따라 세분화할 필요가 있고, 적정 주거면적에 따라 공급면적을 현실화할 필요가 있습니다. 입주자의 만족도를 높이기 위해서는 입지 또한 중요하게 고려되어야 합니다.

(대상) 무주택자라면 누구나 신청은 가능하지만, 입주자 선정 방법은 필요합니다. 그리고 입주자 선정은 계층 간 형평성 제고와 사회적 혼합을 기본 원칙으로 수행되어야 합니다.

(임대료) 임대료는 RIR 20% 상한으로 책정하되, 보증금은 임대보증금 마련 부담을 최소화하고 운영의 효율성을 높이기 위해 임대 운영에 필요한 최소한으로 책정해야 합니다. 보증금은 가구 유형에 따라 차등화되어야 합니다.

(관리) 효율적인 관리를 위해 입주자 대기명부제를 도입해야 하며, 입주자 대기관리시스템을 통해 임대주택을 적절히 배정하는 게 필요합니다.

- 지속 가능한 기본주택 사업구조와 정부의 역할(지규현·김병준)

기본주택이 지속 가능하기 위해서는 사업자가 손실을 보지 않는 사업구조로 설계되어야 합니다. 이를 위해 기본주택은 기존공공임대주택과 민간임대주택의 중간 성격을 띱니다.

(사업구조) 운영수익으로 원가를 보전하고, 중앙정부로부터 저리 융자를 지원받아야 합니다. 원가보전을 위해 주택 구입 원금은 임대 기간 종료 후 주택가치로 보전하고, 주택 운영비는 임대료로 충당합니다.

(재원조달) 이 발표에서는 이 구조를 위해 “장기임대 비축리츠”를 제안했습니다. 지방정부와 GH 등으로부터의 자본금과 중앙정부 기금으로부터의 저리 융자로 구성된 비축리츠를 통해 기본주택을 매각하고 임차하는 구조입니다. 즉, 공공사업자가 기본주택을 건설·공급·운영하고, 비축리츠가 보유함으로써 기본주택 비축물량을 확대하고자 하는 전략입니다. 그러나 장기임대 비축리츠는 재원 활용에 한계가 있으므로, 장기적으로는 장기임대매입공사 설치가 필요합니다. 이 구조에서, 기금 1% 차입, 리스료율 1%, 용적률 500%를 만족할 때, 사업자 공급 임대료가 부담가능 임대료인 RIR 20%보다 낮은 수준으로 책정됩니다. 이는 중앙정부의 저리 융자가 기본주택 사업구조의 핵심임을 의미합니다. 즉, 중앙정부의 예산 확충 의지가 절대적으로 작용하기에 중앙정부의 적극적인 지원이 필요합니다.

종합해보면, 경기도 기본주택은 (대상) 모든 경기도민을 대상으로 하지만, 입주자 선정과정에는 우선순위가 적용될 것으로 보이며, (임대료) 입주자 소득 수준에 따라 임대료가 책정되고, (운영) GH가 운영의 주체가 되어 (관리) 효율적인 관리를 위해 입주와 관련된 통합 시스템을 구축할 것으로 보입니다. 또, 지속 가능한 기본주택을 위해서는 (사업구조) 운영수익으로 원가를 보전하고, 임대료로 운영비를 충당해야 하며, (재원조달) 장기임대 비축리츠를 중심으로 한 사업구조와, 이를 위해서는 중앙정부의 적극적인 지원이 필요할 것입니다.

 

3. 생각할 거리

위 내용을 바탕으로 저는 여러분과 다음 두 가지 주제를 논의하고 싶습니다.

1) 보편적 복지 vs 선별적 복지

경기도 기본주택을 비롯한 평생주택은 공공임대주택을 보편적 복지로 확대하는 정책입니다. 보편적 복지를 추구하는 이유는 공공임대주택에 대한 사회적 낙인을 최소화할 수 있고, 더 많은 사람의 주거불안을 해결할 수 있기 때문입니다. 그러나 이는 재정적 어려움으로 인한 보편적 복지 모델에서 잔여적 모델로의 전환 추세에 역행하는 것입니다. 또 모든 사람을 대상으로 하지만, 특별공급과 우선공급 등의 조치는 결국 선별적 복지의 목적으로 볼 수 있습니다.

여러분은 우리나라 주거정책이 보편적 복지와 선별적 복지 중 어느 방향으로 나아가야 한다고 생각하시나요?

2) 중앙집권적 vs 지방분권화

앞서 정이레 학우님께서 올려주신 ‘수도권부동산대책과 지역균형발전’ 정책세미나에서, 김정섭 교수는 지역별 토지시장이 이질적이기 때문에 지방정부의 권한을 확대해야 하고, 지방정부가 주거정책 수립과 집행의 주체가 되어야 한다고 주장했습니다. 지역형 평생주택은 지역 여건을 반영한 상향식 모델이라는 점에서 주거정책의 지방분권 실현과정 중 하나라고 볼 수 있습니다.

하지만 여전히 중앙정부의 제도적·재정적 도움 없이는 완성될 수 없습니다. 지역 주거문제 해결을 위해서는 지방분권화를 추진해야 함이 옳음에도 한편에서는 지방정부의 역량(기획력, 재정 여력, 수행력 등)을 걱정하는 목소리가 있습니다. 또, 지방정부의 주거정책을 주로 수행하는 지방공사의 역량도 생각해보아야 합니다. 중앙정부의 중앙집권적 정책을 탈피하기 위해 지방정부의 주거정책은 지방공사를 통해 시행되고 있습니다. 경기도 기본주택 모델을 보아도 GH가 중추적인 역할을 할 것을 알 수 있는데, 만약 지방공사의 역량이 부족하다면 그 역할을 다 하지 못할 것입니다.

여러분은 우리에게 주거정책의 지방분권화가 필요하다고 느끼시나요? 아니면 중앙집권적 정책으로 충분하다고 느끼시나요? 만약 지방분권화가 필요하다면, 그것을 실현하기 위해서 어떤 노력이 필요할지 생각해보았으면 좋겠습니다.

* 컨퍼런스 전체 내용은 아래 동영상을 참고 부탁드립니다.



[참고문헌]

국토교통부, 2020.11.19, 서민,중산층 주거안정 지원방안, https://www.korea.kr/news/policyBriefingView.do?newsId=156421793

국토교통부, 2021.01.20, 통합 공공임대주택, 4인 가구 월평균소득 731만 원이면 입주 가능, http://www.molit.go.kr/USR/NEWS/m_71/dtl.jsp?id=95085079

광주광역시, 2020.11.26, 공공임대주택 혁신모델 ‘광주형 평생주택’ 공급, https://www.gwangju.go.kr/boardView.do?pageId=www789&boardId=BD_0000000027&seq=7222&movePage=1&searchTy=TM&searchQuery=%EA%B3%B5%EA%B3%B5%EC%9E%84%EB%8C%80
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