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중소건설업과 함께하는 도시재생 세미나 (21.06.03)

학술행사
작성자
김형준
작성일
2021-07-11 23:09
조회
451
안녕하세요. 석사과정 3기 김형준입니다.

이번 시간에는 지난 6월 3일 대한국토∙도시계획학회에서 진행된 ‘중소건설업과 함께 하는 도시재생 세미나’  중 흥미롭게 들었던 파트를 소개해드리고자 합니다.

황의연(LH 토지주택연구원 원장)님께서 기조발제를 해주셨는데요. 주제 및 내용은 다음과 같습니다.

민관협력 도시재생의 의미와 방향

시작하기에 앞서 현재 도시재생사업을 주민참여형으로 많이 하고있는데 이것이 사업화되기까지 많은 한계점이 있다고 지적하고 있습니다. 따라서 도시재생이 사업화될 수 있도록 발전시킬 필요가 있다고 판단했고 어떤 형태로 참여하는게 바람직할지 방법론을 건설정책연구원과 LH연구원이 함께 연구 했다고 합니다.

1. 왜 민관협력 도시재생인가?

과거 불량 주거지를 정비하기 위해 전면철거 방식의 재개발이 주를 이루었습니다. 다만 전면철거 방식의 개발은 거주민들의 내몰림, 커뮤니티 붕괴 등 많은 사회 문제가 야기됐고 또한 도시가 점점 다원화되었기 때문에 관이 주도해서 물리적으로 풀어나가는 것은 불가능에 가까웠습니다. 이를 해결하고자 보다 소규모 형태이며 주민참여 중심의 역량을 강화하는 재생사업으로 재개발 방식이 크게 바뀌는데, 이것이 도시재생 시즌2의 시작입니다. 하지만 주민공동체를 중심으로 재생사업이 이루어지게 되면서 긴 협의(사업)기간과 저조한 실적으로 사업화 모델의 필요성이 대두되었습니다. 또한 기존 시가지내 노후건축물들이 누적되면서 주택개량 및 주택공급 필요성이 대두되고 있습니다. 이를 위해 민간영역에서의 재생사업 참여를 유도해야하고 앞으로 대기업보다는 중소기업의 역할이 많을 것이라 예상하고 있습니다.

2. 민간디벨로퍼 등장

일본 사례의 경우 대표적으로 ‘록본기 힐즈 재개발사업’과 ‘미드타운 도시재생사업’이 있습니다.
록본기 힐즈 재개발사업의 경우 민간주도로 도심의 복잡한 권리관계를 지권자와 17년 동안 400여건 협의해 추진한 일본 최대규모 시가지재개발입니다. 모리부동산과 아사이TV는 약 116,000 평방미터에 ‘문화도심’을 컨셉으로 재개발 추진하였는데, 노후 목조주택 밀집지역을 오피스, 아파트, 상업, 호텔, 영화관, 박물관 등  문화복합공간으로 조성하였습니다. 민간주도 시가지재개발사업 중 일본 최대규모로 400여명의 토지소유자 상당수가 재정착을 했습니다.
다음 미드타운 도시재생사업은 미츠미부동산에서 민간주도로 국유지를 활용한 일본 최대규모 도시재생사업이 있습니다. 민간도시재생사업 인정받아 공공에서 세금경감 및 금융지원을 받은바 있고, 미나토구의 방위청 이전부지에 약 102,00평방미터에 규모로 아파트, 오피스, 상업, 미술관 등 문화복합공간 조성하였습니다. 미쓰이부동산과 여러 생명보험사들이 컨소시움으로 민간도시개발추진기구(MINTO) 구성하여 사업을 추진하였는데 해당 구역을 도시재생 특별조치법의 민간도시재생사업계획으로 인정받아 부동산 취득세, 건축물 정비에 관한 고정자산세, 도시계획세 등 세금경감 및 메자닌 금융지원 등을 지원받아 진행되었습니다. 이외에도 한국의 사회혁신기업 ‘더함’이나 미국의 보스턴 개발계획청, 유럽의 공공디벨로퍼 사례 등을 소개하기도 하였습니다.



사례를 통해 얻을 수 있는 시사점은 다음과 같습니다.
  • 공공의 적극적 참여가 필요합니다. 공익에 기여하는 부분이 있는 경우 공공이 적극적으로 행∙재정적 지원을 통하여 사업 원활하게 진행되도록 지원하고 공공의 주도적 노력으로 공공투자에 대한 정당성과 정치적 지지를 확보하여 정부 보조금 지원 용이하게 만들어야 합니다.
  • 공공과 민간의 협력을 통한 사업추진을 통해 계획수립단계부터 정부기관, 지역주민과 지역 단체, 민간개발사업 참여자 등 모든 이해관계자들과 지속적인 협의를 통해 사회적 합의를 도출해야 합니다. 이러한 사회적 합의가 공공투자에 대한 정당성으로 작용될 것입니다. 또한 공공과 민간이 복합된 재정계획을 수립하여 개발사업의 안정성을 향상할 필요가 있습니다. 중앙정부 및 지자체의 기금을 이용한 펀딩 수법과 TIF를 이용한 파이낸싱 수법을 다양하게 활용할 수 있습니다.
  • 준공공기관(개발공사 등)의 역할 강화할 필요가 있습니다. 전문 인력으로 구성된 도시개발공사 등의 준공공기관이 프로젝트를 관리하고, 사업계획수립부터 지역활성화까지 참여하여 지속적으로 관리해야 합니다.
  • 공공보조금을 활용해야 합니다. 이때 보조금 집행은 형평성과 효율성을 감안하여 점담기구를 설치하고 보조금의 집행 및 사후 평가까지 실시할 필요가 있습니다.
3. 성공적 민관협력 도시재생을 위하여?

앞서 사례를 통한 시사점 외에도 민관협력 도시재생을 위한 방안은 다음과 같습니다.
  • 도시재생혁신지구의 활용: 공공 주도로 쇠퇴지역 내 주거, 상업, 산업 등 기능이 집적된 지역거점을 신속히 조성하기 위해 도시재생혁신지구 제도를 활용할 필요가 있습니다.
  • 정책사업 간의 연계와 결합 확대
  • 공기업 및 민간기업 투자 유인책 마련: 국/공유지를 활용하고 도시계획 특례 등을 제공하고 조세지원 방안을 모색하는 것이 필요합니다.
  • 도심주거기능 유치 유인책 마련: 택지공급 방식 및 도시계획 제도 활용(국공유지 저가 제공 또는 장기임대 조건부 등), 포용적 용도지역제 도입, 공공임대주택 의무 확보
  • 역사문화 복원을 위한 용도교환 및 용적이전 특례조치
  • 타운매니지먼트 제도 도입
  • 공공디벨로퍼의 역할 강화: PM으로서 공공디벨로퍼의 역할은? 계획가, 공간디자이너, 조정자, 촉진자. 도시재생 활성화 기획, 지자체 시책 연계/지역주민 NGO등과 협력거버넌스 구축, 장기적 운영지향 투자자본(REITs, 사회적 투자 등), 20~30년 이상의 장기적 지역관리(지역가치 창출, 지역브랜드화 등), 개발이익의 지역환원과 재투자를 책임질 수 있어야 합니다.
  • 마지막으로 민간자본과 새로운 기능을 유치하기 위해서 ‘리스크 분담’, ‘재원조달 다원화’, ‘행정서비스 효율화’가 필요합니다.
이번 세미나를 들으며 과거부터 현재까지 도시재생이 어떠한 시대적 배경을 두고 변해왔는지 돌아볼 수 있어 개인적으로 재밌었습니다. 도시가 유기체처럼 계속 변화하고 있듯이 재개발/재생의 방식 또한 지속적으로 변화할 필요가 있다는 생각이 듭니다. ^^ 여러분들은 미래의 도시재생사업은 어때야한다고 생각하시나요?
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